RENTABILIDAD INVERSIÓN INMOBILIARIA

¿Cómo calcular la rentabilidad anual de una inversión inmobiliaria?

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria no es un proceso tan complejo como pueda parecer a simple vista. Basta con aplicar la fórmula adecuada y ser meticulosos a la hora de hacer los cálculos.

Al adquirir un inmueble, también se deben tener en cuenta ciertos factores no económicos para que la inversión sea fructífera. La conectividad (autobús, tren…) y ubicación, son de los más importantes, seguido de la cercanía a los servicios esenciales (supermercados, farmacia, centros sanitarios, ayuntamiento, gimnasio, colegio...).

La fórmula para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es la siguiente:

Para hacerlo más sencillo, haremos un ejemplo de cálculo de rentabilidad de una vivienda comprada por 200.000€ y destinada al alquiler tradicional. De este modo, siguiendo estos pasos, podrás calcular tú mismo la rentabilidad de la operación adaptando los números de este ejemplo a la realidad de tu inmueble.

A la hora de calcular la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria, lo primero que tenemos que hacer es calcular cuál va a ser el desembolso total que vamos a realizar.

Para ello, debemos tener en cuenta los siguientes conceptos:

Inversión Inmobiliaria

1.  Precio de compra: El precio antes de impuestos que vamos a abonar al vendedor por la compra. En este ejemplo son 200.000€

2.    Impuestos: En el caso de una vivienda de obra nueva, tendremos que abonar el IVA. En el caso de una de segunda mano, el ITP.

En Cataluña, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para viviendas de menos de 1.000.000€ es del 10%, por lo que deberemos sumar al importe de compra inicial 20.000€.

Es importante revisar las rebajas que ofrece nuestra comunidad autónoma a la hora de pagar este concepto ya que, hay ciertos perfiles de contribuyentes que pueden beneficiarse de estas (jóvenes, familias numerosas, monoparentales…).

3.   Notaría: En este apartado, se incluyen los gastos generados por el otorgamiento de la Escritura de Compraventa y la Escritura de subrogación del préstamo hipotecario en caso de que lo hubiera.

Para este ejemplo, partiremos de unos gastos de notaría de 800€.

4.  Reforma: Si la propiedad necesita ser reformada para poder salir al mercado de venta o alquiler, estos gastos deberán sumarse a la inversión inicial.

En este caso, contaremos que la vivienda adquirida necesitó ser pintada, por lo que sumaremos un gasto de 1.600€

Gastos fijos

Además de los gastos iniciales principalmente relacionados con la operación de compraventa, invertir en este sector supone también una serie de gastos fijos que tenemos que tener en cuenta para poder calcular con exactitud nuestra rentabilidad.

1.    Comunidad de Vecinos: Cuota mensual que cada vivienda asume por el mantenimiento de los gastos comunitarios (luz de la escalera, ascensor, servicio de limpieza...). Estos gastos pueden sumarse a la cuota de renta que nuestros inquilinos pagarán mes a mes.

En nuestro caso, la cuota comunitaria de la vivienda adquirida es de 65€ al mes. Esto supone un gasto anual para la comunidad de vecinos de 780€.

2.    IBI:  El impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor catastral de la vivienda y es abonado anualmente al ayuntamiento (aunque puede ser fraccionado).

Para seguir con este ejemplo, el IBI anual a pagar es de 450€.

3.    Arreglos esporádicos: Si tenemos nuestra propiedad alquilada, tenemos que hacernos cargo de cualquier desperfecto ocasionado por el uso rutinario de la vivienda. Si se posee una hipoteca sobre ella, será obligatorio la contratación de un seguro de hogar que cubra ciertos desperfectos.

Aunque hay diferentes coberturas, suelen rondar los 250€ anuales, así que sumaremos este importe a nuestros gastos fijos.

Ingresos Anuales

Para terminar nuestro cálculo, tendremos que tener en cuenta los ingresos anuales que recibiremos por nuestra vivienda. Si la tenemos alquilada, debemos sumar las 12 cuotas mensuales que recibiremos de nuestros inquilinos.

Si la vivienda está destinada al alquiler vacacional, los ingresos pueden variar de un año a otro, no obstante, tendremos que hacer una media para poder continuar con nuestro cálculo.

En esta ocasión, sumaremos 12 meses por una renta mensual de 1.000€, por lo que nuestros ingresos anuales serán de 12.000€.

Entonces, ¿cómo calculo la rentabilidad anual de mi inversión inmobiliaria?

Inversión Inmobiliaria: 222.400€

Gastos Fijos: 1.480€

Ingresos Anuales: 12.000€

Así pues, usando la fórmula, nos daría la siguiente rentabilidad:

Rentabilidad Total= ((12.000 – 1480) / 222.400) x 100 = 4,73%

Una rentabilidad correcta como inversor inmobiliario particular suele estar entre el 4 y el 8% aunque claro está hay otros factores a tener en cuenta como por ejemplo la revalorización de la zona.

Esperamos haberte podido ayudar a resolver dudas sobre cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. En Silver Wolf inmobiliaria, somos expertos en todo tipo de operaciones especialmente en Barcelona y alrededores (Gavá, Castelldefels, Sitges, etc), así que si estás pensando en invertir y quieres a una persona de confianza que te asesore de principio a fin, no dudes en contactarnos y uno de nuestros agentes se pondrá en contacto contigo en la mayor brevedad posible.

CONTÁCTANOS SIN COMPROMISO